-
Most lesz csak igazán érdekes a 0%-os magyar lakáshitel
Megjelent az adósságfékszabályok október 1-jei szigorításáról szóló MNB-rendelet. Az új szabályozás azzal jár, hogy a legolcsóbb, változó kamatozású lakáshiteleket az eddigi korláthoz képest kétszer akkora jövedelem, feleakkora hitelösszeg vagy jóval hosszabb futamidő mellett lehet majd igényelni. Az élelmes ügyfelek azonban nem búsulnak a változás miatt: lakás-takarékpénztári szerződésekkel jól alkalmazkodhatunk az új szabályokhoz, és még mindig “kikeverhetjük” magunknak a szinte hihetetlenül hangzó, 0%-os kamatozású lakáshitelt is.
Vagyis akinek például 240 ezer forint a nettó legális jövedelme, az rövid kamatperiódus mellett csak 60 ezer forintos törlesztőrészletet vállalhat az eddigi 120 ezer forint helyett.Még júniusi véleménycikkünkben mutattuk be, miként alkalmazkodhatnak a hitelfelvevők az új szabályokhoz, és mit okozhat a változás a hitelpiacon. Ami az egyes ügyfeleket illeti, alapvetően négyféle megoldást látunk:
- magasabb törlesztőrészletű, de fix kamatozású lakáshitel (pl. 5 vagy 10 éves kamatperiódus mellett) igénybevétele, hiszen ezek esetében lazább lesz a szabályozás, így még a magasabb törlesztőrészlet is belefér (az MNB-nek ez a fajta biztonság felé terelés az elsődleges célja a szigorítással),
- magasabb jövedelem megteremtése, aminek a mellékállás vállalása vagy egy meglévő jövedelemszerző tevékenység kifehérítése mellett vagy inkább helyett az adóstársak bevonása a legéletszerűbb módja,
- alacsonyabb hitelösszeg felvétele, hiszen ez alacsonyabb törlesztőrészletet jelent, így beleférünk az új szabályokba,
- hosszabb futamidő vállalása, hiszen ez szintén alacsonyabb törlesztőrészletet jelent, így szintén beleférünk az új szabályokba változó kamatozás mellett is.
Az alábbiakban a futamidő hosszabbításában rejlő lehetőségekre szeretnénk felhívni a figyelmet.
A futamidő ugyanis papíron úgy is meghosszabbítható, hogy ténylegesen nem fog meghosszabbodni. Ez úgy érhető el, hogy a lakáshitel mellé lakás-takarékpénztári szerződést is kötünk, majd ebből a futamidő során előtörlesztjük, még jobb esetben végtörlesztjük a hitelünket.A lakáshitel és a lakás-takarékpénztár kombinációjával két legyet üthetünk egy csapásra: 1. legálisan megkerülhetjük az adósságfékszabályt azzal, hogy a tervezettnél hosszabb futamidejű lakáshitelt veszünk fel (így belefér a törlesztőrészlet az új korlátba), de később “visszarövidítjük” a futamidőt, a lakás-takarékpénztári befizetés ugyanis nem számít bele a korlátba, 2. megtehetjük azt is, hogy így egy 0%-os vagy akár az alatti kamatozású lakáshitelt “keverünk ki” magunknak, vagyis többet kapunk a pénzügyi rendszertől és az államtól, mint amennyit befizetünk.Ahhoz, hogy 0%-os vagy akár az alatti kamatozású lakáshitellel rendelkezzünk, három alapvető szabályt érdemes betartanunk:
- egyszerre minél több családon belüli szerződést kell megkötni (volumenhatás),
- minél előbb, vagyis négy év után, majd négyévenként be kell törleszteni a hitelünkbe (időhatás), és persze
- minél alacsonyabb kamatozású lakáshitelt kell felvenni (kamathatás).
Megnéztünk az említett 240 ezer forintos nettó jövedelemmel rendelkező ügyfél példáját, aki 10 éves futamidejű hitel felvételét tervezte eddig, de ezzel nem férne be az új adósságfék szabályokba, ugyanis minimum 94 ezer forint lenne a törlesztőrészlete. Sikerül őt meggyőzni, hogy a 20 éves futamidőt válassza, így
- 10 millió forintos lakáshitelt vesz fel 20 évre a ma nagyjából elérhető legalacsonyabb, 2,5%-os lakáshitelkamattal (3 hónapos kamatperiódussal)
- ezt kombinálja 3 családon belül megkötött, 20 ezer forintos havi befizetésű lakás-takarékpénztári szerződéssel (szerződésenként 150 forintos havi díj mellett),
- amikor pedig ez utóbbiak 4 éves futamideje lejár, újakat köt (végül két betörlesztése lesz).
Az egyik hazai lakás-takarékpénztár kondícióit felhasználva és a nemrég 2 hónapra rövidült kiutalási időt figyelembe véve azt kaptuk, hogy közel 53 ezer forintos törlesztőrészlet és nyolc éven keresztül 60 ezer forintos LTP-befizetés mellett, kétszeri betörlesztés után alig több mint 8 évre csökkenthető az eredetileg 20 éves futamidő, és még több mint 400 ezer forint marad is az LTP-számlán, amit szintén lakáscélra (pl. felújítás) fordíthat az illető.
Így csökkent az eredetileg tervezett 94 ezer forintos törlesztőrészlet 53 ezer forintra a 20 éves futamidő segítségével. Mivel 60 ezer forintnyi lakás-takarékpénztári befizetést is vállalt végül ehhez képest az ügyfél, a végső futamidő az eredetileg tervezett 10 év és a papíron vállalt 20 év helyett végül alig több mint 8 évre rövidült. A lakáshitel és a lakás-takarékpénztári szerződések együttes kamata pedig valamivel 0% alá ment a lakáshitel alacsony, illetve a lakás-takarékpénztári szerződés magas kamatának (hozamának) eredőjeként.
Három fontos kiegészítést kell tennünk:- a 0%-os kamat kellően alacsony banki lakáshitelkamat mellett állítható csak elő, példánkban ehhez legfeljebb 3,3% alatti kamat (a hiteldíjakat figyelembe véve THM) kell,
- minél több LTP-szerződést tudunk kötni a családon belül (akár nagyobb hitelösszeg mellé), annál magasabb kamat mellett is “kikeverhető” a 0%-os kamat,
- a fentiekben a jelenlegi hitelkamatszintek változatlanságából indultunk ki, ráadásul változó kamatozású hitelt néztünk, ami kiszámíthatatlanabb, de olcsóbb.
A 0%-osra kihozható lakáshitelkamatot a jelenlegi alacsony kamatkörnyezet tette elérhetővé, ennek elmúltával a 0%-nak is búcsút mondhatunk majd. Bármilyen kamatkörnyezet is lesz azonban, a lakás-takarékpénztári konstrukciók (változatlan szabályozás mellett) jelentősen csökkenthetik lakáshitelünk teljes futamidőre vetített törlesztési terhét, és a papíron vállalt hosszabb futamidő az adósságfék-szabályok legális megkerülésében is segíteni fog.
Forrás: Portfolio.hu online gazdasági újság.
